Nieruchomości i finanse

Źródło: poznan.pl

Według przepisów tzw. ustawy lex deweloper, które weszły w życie pod koniec sierpnia, 40-metrowe bloki mogłyby stanąć na obszarze dawnych zakładów Wyborowej przy samym jeziorze Maltańskim, a także blisko ścisłego centrum - na przykład obok Okrąglaka. Miasto Poznań chce wprowadzić przepisy, które maksymalnie ograniczą ryzyko wystąpienia takich sytuacji.

5 lipca 2018 roku Sejm przegłosował ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Według niej szkoła, przedszkole oraz urządzone tereny wypoczynku, rekreacji lub sportu mogą być oddalone o 1,5 kilometra, a najbliższy przystanek komunikacji publicznej - 500 metrów od nowych inwestycji mieszkaniowych. Nie ma obowiązku zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej, ani określonej, w stosunku do liczby mieszkań, miejsc parkingowych dla samochodów i rowerów. Ustawa pozwala np. budować 14-piętrowe bloki nawet wbrew zapisom miejscowych planów zagospodarowania.

Jeszcze na etapie projektu ustawa została bardzo negatywnie oceniona zarówno przez Polską Akademię Nauk, jak i stowarzyszenia urbanistów. Negatywną opinię wydało również... Ministerstwo Kultury, CBA oraz koordynator ds. służb specjalnych działający w ramach Kancelarii Prezesa Rady Ministrów. Wskazywano, że "wprowadzenie ustawy będzie prowadziło do poszerzenia zjawiska korupcji oraz spekulacyjnego obrotu gruntami". Ministerstwo Spraw Zagranicznych ostrzegało, że ustawa jest sprzeczna z przepisami unijnymi, które wskazują udział mieszkańców w tworzeniu i akceptowaniu nowych planów zabudowy, a także kładą mocny nacisk na standardy związane z ochroną środowiska. Również Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania, krytykował najpierw projekt, a później przegłosowaną w lipcu ustawę.

- Ustawa nie tylko w żaden sposób nie odpowiada na podstawowe i rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe. Zamiast tego, wprowadza narzędzia, które skutkować będą chaosem przestrzennym. Stwarza niebezpieczeństwo niekontrolowanego rozwoju naszego miasta. Zgodnie z zapisami proponowanej ustawy, praktycznie wszystkie tereny miejskie będą zagrożone chaotyczną zabudową. Skutki takich działań będą katastrofalne dla przestrzeni, a co najgroźniejsze - będą nieodwracalne - zaznacza Jacek Jaśkowiak, prezydent Miasta Poznania.

Mieszkania oderwane od rzeczywistości

Prezydent, który po wielokrotnych konsultacjach społecznych planuje rozwój urbanistyczny miasta, nie będzie miał żadnego wpływu na lokalizację, czy gabaryty nowych osiedli mieszkaniowych.

Przepisy ustawy zwanej "lex deweloper" dają możliwość budowania niezgodnie z uchwalonymi miejscowymi planami zagospodarowania. Z założenia nowe przepisy miały przyspieszyć m.in. budowę lokali w ramach rządowego programu "Mieszkanie Plus". Dotyczy ona jednak nie tylko budownictwa czynszowego, ale wszystkich budynków mieszkalnych. Nowe mieszkania będą mogły powstać np. na terenach, które miasto przeznaczyło na zieleń, funkcje sportowe czy przemysł. Ustawa umożliwia deweloperom całkowite pominięcie wymagań wynikających z planów miejscowych, takich jak ograniczenia wysokości, minimalny udział zieleni czy liczba miejsc parkingowych.

Zgodnie z nowymi przepisami inwestor, w pierwszej kolejności będzie musiał się zwrócić do rady miasta - za pośrednictwem prezydenta - z wnioskiem o ustalenie lokalizacji np. bloków. Radni będą mieli zaledwie 60 dni na podjęcie uchwały w tej sprawie - pozytywnej lub negatywnej. Będzie to dla dewelopera wstępna zgoda na realizację inwestycji, wiążąca dla prezydenta, który wydaje pozwolenie na budowę.

Ustawa będzie dotyczyć nie tylko terenów inwestycyjnych, ale także jego otoczenia. Inwestor może wykazać, że przez sąsiednią działkę musi poprowadzić media i będzie to podstawa do wywłaszczenia. Nie będzie to oznaczało zabrania własności, ale ograniczenie w jego korzystaniu. Niewielkim pocieszeniem będzie wówczas przysługujące odszkodowanie.

Zadbać o odpowiednie standardy

Nowe prawo daje jednak gminom możliwość opracowania tzw. lokalnych standardów urbanistycznych (LSU), które w teorii mają dać im pewną możliwość kształtowania ładu w mieście. Radni miejscy w uchwale mogą zwiększać lub zmniejszać określone w ustawie wymogi, ale tylko do 50 procent założonych w ustawie wskaźników.

Dokument projektu uchwały, który został przekazany miejskim radnym, został pilnie przygotowany na polecenie prezydenta Jacka Jaśkowiaka. Poznańscy radni podczas najbliższej sesji będą dyskutować nad nią i głosować na jej wejściem w życie.

- Chcemy - i jako Miasto robimy wszystko - żeby powstawało jak najwięcej mieszkań. Jednak Uchwałą Rady Miasta planujemy zadbać o ich odpowiednie standardy i komfort użytkowników tychinwestycji mieszkaniowych, które deweloperzy będą realizować z pominięciem planów miejscowych. Nie chcemy osiedli o niskiej jakości, które poprawią tylko statystykę liczby wybudowanych mieszkań - wyjaśnia Jacek Jaśkowiak.

Lokalne Standardy Urbanistyczne

Celem przyjęcia Lokalnych Standardów Urbanistycznych dla Miasta Poznania jest maksymalne ograniczenie negatywnych skutków lokalizowania zabudowy w oparciu o przepisy ustawy, która mogłaby w sposób nieprzewidywalny naruszać ustalenia polityki przestrzennej miasta oraz zawartą w niej równowagę interesów publicznych i prywatnych.

Rada Miasta może dokonać korekty zapisanych w ustawie parametrów odległości, liczby kondygnacji oraz wskaźników procentowych. Zgodnie z wolą ustawodawcy, wyrażoną w art. 19 ustawy, ograniczenie to nie może różnić się więcej niż o 50%.

LSU zaproponowane w uchwale uszczegóławiają i zaostrzają wskaźniki i parametry nowej zabudowy mieszkaniowej. O 50% zmniejszono wymaganą minimalną odległość nowej zabudowy od szkoły podstawowej i przedszkola, a także od urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu - będą musiały być oddalone maksymalnie 750 metrów. Również o połowę, do 250 metrów, zmniejszono wymaganą minimalną odległość nowej zabudowy mieszkaniowej od przystanku komunikacji publicznej. Dopuszczalna maksymalna liczba kondygnacji dla zabudowy mieszkaniowej według uchwały ma wynieść siedem. Zmniejszono także minimalną odległość od istniejącej zabudowy, umożliwiającą zastosowanie większej liczby kondygnacji - o 50%. Jeżeli w odległości nie większej niż 250 metrów od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej 7 kondygnacji, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie. Określono wskaźnik normatywu parkingowego, czyli minimalnej ilości miejsc dla samochodów osobowych i rowerów niezbędnych dla danej inwestycji mieszkaniowej. W przypadku zabudowy wielorodzinnej mają to być dwa miejsca dla samochodów na jeden lokal mieszkalny. W uchwale jest też wymóg dotyczący dostępu do sieci ciepłowniczej, czego zabrakło w przepisach przyjętych przez Sejm.

- Uchwałą nie zablokujemy inwestycji niezgodnych z planami miejscowymi, ale chociaż w jakimś stopniu ograniczymy ich negatywne skutki - dodaje prezydent.Projekt poznańskiej uchwały nie jest jedynym w Polsce przykładem poprawiania złego prawa. Odpowiednią uchwałę przyjęto już w Warszawie. Gdańsk, Białystok i Łódź pracują nad swoimi projektami.

(źródło: poznan.pl)

Przeczytaj poprzedni artykuł!

JEST DECYZJA. ZOBACZ ILE BĘDZIE WYNOSIĆ MINIMALNA PENSJA W 2019 ROKU.